Pilsētas plānotāja un pētniece Marijas Meļņikova, Berlīnes lielu dzīvojamo rajonu kompetenču centra “Ne tikai paneļi: vācu pieredze masveida mājokļu rajonos” lejupielādēšanai ir pieejama viņas oficiālajā vietnē masshousing.ru.
Ekonomikas augstskolas rīkotā grāmatas tiešsaistes prezentācija un diskusija notiks 2020. gada 16. decembrī plkst. 19:00. Sīkāka informācija ir šeit.
Austrumvācijā privatizēto mājokļu īpatsvars (3,5%) ir ļoti zems, jo tikai individuāli īrnieki pēc remonta vēlējās iegādāties dzīvokļus par cenu 1000 € par 1m² vai vairāk. (BENN, 2007, 29. lpp.).
Apmēram tajā pašā laikā tika uzceltas masu celtniecības laikmeta mājas. Tādēļ ir nepieciešams vienlaikus atjaunot daudzu ēku tehnisko stāvokli. Tas ir viens no vērienīgākajiem un sarežģītākajiem uzdevumiem, organizējot masveida dzīvojamo māju attīstības teritoriju turpmāku attīstību.
Vācijas īpatnība ir tāda, ka lielākā daļa fonda paneļu teritorijās pieder lielajiem īpašniekiem (mājokļu uzņēmumiem, kooperatīviem). Tas vienkāršo fonda atjaunošanas procesa organizēšanu. Īpašnieku kopienas vietā viens uzņēmums parasti darbojas finansiāli stabili. Bet Vācijā pastāv vēl viena ēku modernizācijas prakse - dzīvojamā fonda rekonstrukcija vēsturiskos kvartālos, kur daudzu ēku dzīvokļi pieder privātpersonām. Lai strādātu ar šādām teritorijām, likumdošanas līmenī ir izveidota shēma darbam ar rekonstrukcijas procesiem - sanitārijas teritorija (vācu Sanierungsgebiet) un rehabilitācijas aģentūra (vācu Sanierungsträger). Šī pieredze var būt interesanta Krievijai.
Nacionālā dzīvojamā fonda saglabāšana un modernizēšana ir viens no galvenajiem Vācijas nacionālās ekonomikas attīstības uzdevumiem. Dzīvojamais fonds nav tikai īpašnieku atbildība, svarīga loma ir valstij. Tas rada apstākļus, kuros īpašnieki var efektīvi rīkoties, lai uzlabotu savu ēku tehnisko stāvokli.
Dzīvojamā fonda saglabāšana un modernizācija ir viena no galvenajām tēmām pilsētu attīstības koncepciju izstrādē. Pilsētas varas iestādēm šis uzdevums bieži ir svarīgāks par jaunbūvi, jo dzīvojamā fonda nodošanas ekspluatācijā rādītāji parasti nekad nepārsniedz 1% no pilsētā esošajiem dzīvokļiem.
KfW, Vācijas Federālajai attīstības bankai, ir svarīga loma ēku enerģētikas modernizācijā. Kopš 1990. gada banka Austrumvācijas dzīvojamā fondā ir ieguldījusi aptuveni 68 miljardus eiro. Tas ļāva īpašniekiem (namu kompānijām, mājokļu kooperatīviem, iedzīvotāju apvienībām) atjaunot vairāk nekā 65% no dzīvojamā fonda, kuru galvenokārt veidoja paneļu mājas.
Mēs neesam tik bagāti, lai dzīvotu zemas kvalitātes dzīvojamā fondā
Apvienotajā Vācijā sociālistu paneļu dzīvojamais fonds tika uzskatīts par "nepabeigtu". Pirmkārt, tāpēc, ka uz fasādes tam trūka izolācijas slāņa. Sakarā ar pastāvīgu nokrišņu ietekmi uz ārsienām, nesošo konstrukciju tehniskais stāvoklis pasliktinājās. Tas kļuva par ātras un plašas reorganizācijas pamatojumu.
Saskaņā ar BEEN projektu paneļu ēkas var samazināt primāro siltumenerģiju par 40–50% (BEEN, 2007). Veicot paneļu fonda rekonstrukciju Berlīnē, bija iespējams sasniegt primārās enerģijas rādītāju 60 kWh uz kv. m dzīvojamās platības gadā, kas ir vairāk nekā divas reizes mazāks nekā vidēji Berlīnē (148 kWh uz kv. m gadā).
Vācija kļuva par līderi mājokļu renovācijas mērogā starp Austrumeiropas valstīm, jo tai bija vislabākā mājokļu un komunālo pakalpojumu izmaksu attiecība pret iedzīvotāju ienākumiem. Saskaņā ar IWO mājokļu iniciatīvu Austrumeiropai sērijveida dzīvojamo ēku renovācijas līmenis šodien sasniedz 85% (IWO, 2018).
Ēku renovācija Berlīnē
Berlīnes nomalē esošie rajoni bija pirmās teritorijas Austrumvācijā, kas tika plaši atjaunotas. Iniciatīvu nāca pilsētas varas iestādes: 1992. gadā pēc Berlīnes Senāta rīkojuma tika izstrādāta "Paneļu ēku enciklopēdija". Tajā bija saraksts ar iespējamiem pasākumiem visu VDR industriālo mājokļu būvniecības sēriju modernizācijai, aprēķinot to izmaksas. Teorētiskie ieteikumi ir pārbaudīti praksē, Berlīnē īstenojot vairākus izmēģinājuma projektus. Pamatojoties uz šo darbu, ēku īpašnieki un banku pārstāvji varēja viegli novērtēt modernizācijas izmaksas.
Berlīnes Senāts 1993. gadā uzsāka programmu ēku atjaunošanas un modernizācijas atbalstam. Saskaņā ar šo programmu īpašniekiem vajadzēja būt 15% no pašu līdzekļiem, kas nepieciešami reorganizācijai. Tad viņi varēja pieteikties aizdevumam KfW Bank. Papildu atbalstu sniedza arī Berlīnes Senāts. Visu paneļu ēku renovāciju Austrum Berlīnē (270 000 dzīvokļu) bija paredzēts pabeigt 10 gadu laikā (Divigneau, 2010). Vidējais viena dzīvokļa ieguldījums bija 20 000 eiro (BENN, 2007, 85. lpp.).
Īpašumtiesībām nebija nozīmes, lai iegūtu finansiālu atbalstu. Protams, no organizatoriskā viedokļa lielajām mājokļu kompānijām un kooperatīviem būtu vieglāk veikt modernizāciju. Bet arī ēkas, kurās dzīvokļi piederēja privātīpašniekiem, varēja piedalīties šajās programmās ar vienādiem noteikumiem.
Masveida atjaunošanas pasākumus Vācijā veica nevis atsevišķām ēkām, bet gan kvartāla kopumā. Lielie īpašnieki katram ceturksnim aprēķināja investīciju nepieciešamību un izstrādāja reorganizācijas grafiku. Dzīvojamā fonda stāvoklis Hellersdorfas rajonā, Berlīnē 1989. gadā un pēc pirmā modernizācijas viļņa 1990. gadu vidū. Tas ļāva Berlīnes valdībai plānot reģionālā budžeta izdevumus atbalsta programmai (Divigneau, 2010).
Modernizācijas pasākumu rentabilitāte un saprātīga energoefektivitātes pasākumu piemērošana bija galvenie kritēriji masveida sanācijas programmas izstrādē.
Daudzos rajonos atjaunošana tika veikta, nepārvietojot iedzīvotājus. Tāpēc būvniecības organizēšanai radās īpašas prasības. Galvenā prasība ir veikt darbus ar vismazāko iedzīvotāju sūdzību skaitu. Par to būvlaukumā strādāja īpašs konsultants, kurš reāllaikā varēja atbildēt uz visiem jautājumiem par būvdarbiem. Mājokļu uzņēmumi darbu veikšanai vienlaikus piesaistīja vairākas firmas. Visos līgumos bija nosacījums: ja viena no firmām nepildīs savas saistības, otra tās izpildīs, uzņemoties papildu darbu. Tātad viņi īrniekiem garantēja, ka visi darbi tiks pabeigti laikā. Turklāt prioritāte bija kontrolēt darba kvalitāti - īpašnieka pārstāvji katru slēpto darbu dokumentēja ikdienā.
Apkures, kanalizācijas un ventilācijas sistēmu modernizācija nozīmēja papildu darbu dzīvokļos, kam sekoja vannas istabu un virtuvju remonts. Šie darbi tika veikti arī bez pārvietošanas. Darbs viena dzīvokļa iekšienē ilga tikai 5 dienas, pateicoties saliekamo konstrukciju izmantošanai. Darbus dažādos stāvos sinhronizēja stāvvadi, kas ļāva iedzīvotājiem izmantot kāpņu telpā esošo kaimiņu vannas istabu un virtuvi.
Liela mēroga renovācijas pasākumi ļāva dzīvojamo fondu pielāgot mūsdienu tehniskajām prasībām un vairāk nekā uz pusi samazināt komunālo pakalpojumu izmaksas. Pašlaik ēku atjaunošana netiek veikta tādā apjomā. Īpašnieki strādā, pamatojoties uz ilgtermiņa 30 gadu modernizācijas programmām, un katra notikuma ekonomiskais efekts tiek rūpīgi aprēķināts.
Kāda veida ēkas ir visefektīvākās modernizējot?
Vācijas rehabilitācijas pieredze rāda, ka no finansiālā viedokļa visefektīvāk ir rekonstruēt piecstāvu ēkas ar nosacījumu, ka nav nepieciešams būvēt liftus. Tā kā lifti ir nepieciešami cilvēkiem ar ierobežotām pārvietošanās spējām, finansiālu atbalstu to būvniecībai var iegūt papildus, izmantojot īpašu programmu līdzekļus. Ir daudz grūtāk atjaunot ēkas, kas pārsniedz 10 stāvus, jo tas ir dārgi un tehniski grūti. Tomēr Vācijai ir pieredze daudzstāvu ēku enerģētikas modernizācijā. Bieži vien šādos projektos tiek veikti tikai daži darba veidi, kas ir izdevīgi iedzīvotājiem un ir izdevīgi.
Lielākā daļa ēku ir modernizētas, saglabājot esošo dzīvokļu plānojumu un stāvu skaitu. Individuālie projekti ar izmaiņām dzīvokļu plānos, augšējo stāvu demontāža tika veikti par īpašnieku līdzekļiem vai uz programmas "Pilsētas rekonstrukcija Austrumi" rēķina. Bet tie bija atsevišķi gadījumi. Izmēģinājuma projekti ir parādījuši, ka ēku ir vieglāk nojaukt pilnībā un uzcelt jaunu, mazāku un atbilstoši mūsdienu standartiem.
Projekti ar virsbūves grīdām ir grūtāki nekā vienkārša modernizācija, jo ir nepieciešams nostiprināt konstrukcijas un atjaunināt inženiertehnisko infrastruktūru ēkā. Tie tiek īstenoti apgabalos, kur ir liels pieprasījums pēc mājokļiem, un rajoni pilsētu nomalēs bieži vien nav tādi. Tomēr risinājumi ar virsbūvi un pievienotām sekcijām var būt interesanti, ja ir nepieciešams nodrošināt ēkas augšējiem stāviem piekļuvi liftam par viszemākajām izmaksām. Pirmkārt, piestiprinātajā ēkas daļā tiek ieklāta lifta šahta. Tad tiek uzbūvēta pati ēka, un piekļuve augšējo stāvu dzīvokļiem tiek nodrošināta caur koridoriem starp vecajām un jaunajām ēku daļām.
Kas šodien notiek mājokļu modernizācijas jomā
21. gadsimta sākumā Vācija sāka aktīvi attīstīt "zaļo" ekonomiku. Liela nozīme ir energoefektivitātei mājokļu sektorā. Kopš 2002. gada likumdošanas līmenī ir spēkā “Enerģijas taupīšanas regula - EnEV”. Saskaņā ar šī noteikuma 9. punktu īpašniekiem ir pienākums ēkas rekonstrukcijas laikā īstenot apkures sistēmu modernizācijas pasākumus (enerģijas patēriņa samazināšana līdz vismaz 100 kWh primārās enerģijas uz kvadrātmetru M dzīvokļa platības gadā) (BENN, 2007).
Papildus parametram "primārās enerģijas patēriņš" svarīgu lomu "Regulā par enerģijas taupīšanu" spēlē "siltuma zudumu pārvades koeficients". Tas atspoguļo vidējos siltuma zudumus visā ēkas aploksnē. Likums nosaka šo parametru maksimāli pieļaujamās vērtības. Tomēr KfW ir izstrādājis vairākas atbalsta iespējas, lai stimulētu augstākus energoefektivitātes rādītājus (ēkām, kuru patēriņa rādītāji ir mazāki par 100, 85, 70, 55 kWh primārās enerģijas uz kvadrātmetru M dzīvokļa platības gadā). Jo labāks energoefektivitātes rādītājs, jo lielāka ir iespējamās subsīdijas summa aizdevuma atmaksai (IWO, 2018).
Kas notiek citās valstīs?
Mērķim uzlabot mājokļu energoefektivitāti ir svarīga loma Eiropas Savienības politikā. 2005. līdz 2007. gads tika īstenots starpreģionu projekts “Baltijas enerģijas taupīšanas tīkls mājokļos” (BENN). Tās mērķis bija izstrādāt stratēģijas un rīkus energoefektīvu ēku modernizēšanai Baltijas reģiona valstīs (Lietuvā, Latvijā, Igaunijā un Polijā). Tādējādi Igaunijā un Lietuvā privāto īpašnieku īpatsvars ir ļoti augsts (96% un 97%). Mājokļu privatizācija pēc Padomju Savienības sabrukuma bija praktiski brīva (cenu varēja maksāt ar privatizācijas sertifikātiem / taloniem). Tas viss ir ļoti līdzīgs situācijai Krievijā (BEEN, 2007).
Projekts meklēja atbildi uz jautājumu, vai šajās valstīs ir iespējams atkārtot masveida ēku atjaunošanas pieredzi, kā tas bija Austrumvācijā. Eksperti analizēja likumdošanu, salīdzināja situāciju ekonomikā, kā arī mājokļu un komunālajos pakalpojumos Baltijas valstīs, Polijā un Vācijā. Viņi arī novērtēja reorganizācijas izmaksas un aprēķināja īpašnieku finansiālās iespējas to apmaksāt. Sakarā ar augstajām kredītu izmaksām un zemajiem iedzīvotāju ienākumiem Baltijas valstīs no 2007. gada (BEEN projekta sākuma gads) vēl nav izdevies īstenot liela mēroga rehabilitācijas programmas. Tikai turīgi īpašnieki varēja uzlabot savu māju. Bet pēc bezmaksas privatizācijas mājas iedzīvotāju sastāvs, kā likums, bija jaukts.
Projekta rezultātā tika izteikts ieteikums, ka masveida reorganizāciju var finansēt ar ilgtermiņa lētiem aizdevumiem, kas tiek nodrošināti uz zemu procentu likmju rēķina valsts bankās. Procentus var vēl vairāk samazināt, izmantojot budžeta subsīdijas. Dzīvoklis garantē aizdevuma atmaksu - pretējā gadījumā banka to paņems. Tomēr obligāti jāizstrādā instrumenti, lai atbalstītu ģimenes ar zemiem ienākumiem. Svarīgs nosacījums ir nepieciešamība veikt visaptverošu reorganizāciju. Soli pa solim vai to spontānām kombinācijām nevajadzētu būt atbalsta objektam.
Alternatīvs finansēšanas mehānisms ir “līgumu slēgšana”. Šajā gadījumā investors (piemēram, būvniecības uzņēmums) piedāvā māju īpašniekiem par saviem līdzekļiem īstenot visu paredzēto enerģijas taupīšanas pasākumu paketi. Šajā gadījumā īpašnieku kopienai nav jāuztraucas par finansējuma atrašanu, aizdevuma atmaksas garantijas nodrošināšanu. Investoram ir nepieciešams tikai parakstīt līgumu, kurā dzīvokļu īpašnieki apņemas katru mēnesi samaksāt noteiktu summu par paveikto darbu (piemēram, 15 eiro par dzīvokli mēnesī 20 gadus).
Saskaņā ar Thomas Janicki, Berlīnes Mājokļu Austrumeiropas iniciatīvas pilnvarnieku padomes locekli: tā turpmākās pārvaldības mehānismi”. Galvenā problēma tagad ir tā, ka māju īpašnieki, kuriem ir iespēja maksāt par energoefektīviem uzlabojumiem savās mājās, ir atkarīgi no nedrošu māju īpašnieku piekrišanas, kuri nespēj apmaksāt renovācijas izmaksas, pat ja viņi to vēlētos (Yanitski, 2011).
Igaunija
Igaunijā 96% ēku ir privātīpašums. Aptuveni 60% iedzīvotāju dzīvo daudzdzīvokļu mājās, kas uzceltas laikā no 1961. līdz 1990. gadam.
Igaunijā ēku modernizācijas process sākās 2000. gados. Finanšu iestādes bija ieinteresētas izsniegt aizdevumus, un aktīvākās un maksātspējīgākās māju īpašnieku apvienības tos varēja saņemt. 2001. gadā izveidotā finanšu aģentūra KredEx sniedza garantijas īpašnieku apvienībām aizdevumu saņemšanai no privātām bankām (Leetmaa, 2018).
2009. gadā sadarbībā ar Eiropas Reģionālās attīstības fondu tika izveidots KredEx apgriežamais fonds, kas veicina energoefektīvu ēku modernizāciju. Pateicoties šī fonda izveidei, Igaunijā ir parādījusies atbilstošāka atbalsta sistēma, kuras pamatā ir aizdevumu, aizdevumu garantiju un dotāciju kombinācija. Uz finansējumu var pieteikties jebkura māja, kurā pēc rekonstrukcijas enerģijas patēriņš tiek samazināts par 20–30%. KredEx nodrošina 20 gadu aizdevumus ar vidējo procentu likmi 4%. Īpašniekiem jānodrošina 15% līdzekļu (tie var būt viņu pašu līdzekļi vai citu banku aizdevumi).
Īpašnieku asociācija var pieteikties arī uz KredEx dotāciju 15 līdz 35% apmērā no modernizācijas darbu izmaksām atkarībā no noteiktu energoefektivitātes standartu sasniegšanas un īpašu tehnoloģisku risinājumu izmantošanas (piemēram, siltuma reģenerācija) sistēma). Laika posmā no 2010. līdz 2014. gadam ar KredEx atbalstu tika modernizētas 663 ēkas (1,9 miljoni kv. M) (Kurnitski, 2018). Kopš 2015. gada, lai saņemtu dotācijas, ir koriģētas prasības ēku ventilācijai. No 2015. līdz 2019. gadam tika finansēti vēl 400 ēku renovācijas projekti.
Vēlākās sērijas mājās tika izmantoti augstas kvalitātes trīsslāņu paneļi, kuriem nebija nepieciešama papildu izolācija. Tāpēc visaptverošajos atjaunošanas pasākumos nebija iekļauta fasādes vizuāla pārveidošana, lai netērētu naudu tīri estētiskam risinājumam.
Lietuva
Lietuvā 97% ēku ir privātīpašums.
Lietuvas daudzdzīvokļu māju modernizācijas programma pastāv kopš 2005. gada. Tas ietver ēkas enerģētikas rehabilitācijas finansēšanu, izmantojot zemu procentu aizdevumu (aizdevums uz 20 gadiem, fiksēts 3% pirmajiem 5 gadiem). Aizdevuma atmaksas maksājumi ir gandrīz vienādi ar komunālo maksājumu samazinājumu pēc modernizācijas (galvenokārt apkurei). Tādējādi programma cenšas nodrošināt, lai iedzīvotājiem nebūtu papildu finansiāla sloga.
Programmā ir paredzētas arī vairākas budžeta subsīdijas, lai segtu projekta vadības, projekta dokumentācijas izstrādes un būvdarbu kvalitātes kontroles izmaksas. Kopš 2012. gada pastāv subsīdiju atbalsta sistēma ieguldījumiem ēku būvniecībā (30% no izmaksām visiem, 100% ģimenēm ar zemiem ienākumiem). To var izmantot īpašnieku asociācijas, kas plāno veikt nozīmīgu ēkas atjaunošanu.
Kopš 2013. gada programmā ir parādījies otrais modelis, iesaistot aktīvu pašvaldību līdzdalību. Pilsēta ieceļ projekta administratoru, kā arī sagatavo investīciju projektu māju īpašniekiem. Pēc īpašnieku vienošanās par ēkas modernizācijas plānu administrators ņem aizņemtos līdzekļus, organizē konkursa procedūras, ir atbildīgs par visu pasākumu īstenošanu un finanšu vadību. 80% no programmas projektiem vada pašvaldības iecelti administratori (Smaidžiūnas, 2018). Ja īpašnieki ar zemiem ienākumiem nepiekrīt modernizācijai, viņiem tiek liegtas subsīdijas komunālo resursu apmaksai.
Veiktās izmaiņas ir palielinājušas programmas pievilcību - uz 2019. gada beigām tika rekonstruētas 2176 iekārtas; vēl 421 māja ir modernizācijas procesā.
Programmu administrē Dzīvojamo energoefektivitātes aģentūra (BETA). Viņu pienākumos ietilpst to ēku modernizēšanas projektu apstiprināšana, kuras piedalās programmā, kā arī ieviešanas procesa uzraudzība visos posmos. Kopš 2015. gada BETA ar Austrumeiropas mājokļu iniciatīvas (IWO) atbalstu īsteno projektu “Energoefektīva pilsētu teritoriju atjaunošana Lietuvā”, kura mērķis ir atrast modeli visaptverošai dzīvojamo rajonu un mikrorajonu renovācijai. Viņi arī īsteno apmācības programmu pašvaldību darbiniekiem integrētas energoefektīvas dzīvojamo rajonu modernizācijas jomā.
Latvija
Latvijā privātīpašnieku īpatsvars ir 85%. Apmēram 95% ēku, kas uzceltas laikā no 1941. līdz 1992. gadam, ir nepieciešama plaša renovācija zemas energoefektivitātes un nepieciešamo uzturēšanas pasākumu trūkuma dēļ iepriekšējos periodos (Jörling, 2018, 1. lpp.).
2009. gadā Latvijas valdība kopā ar Eiropas Reģionālās attīstības fondu uzsāka programmu Daudzdzīvokļu dzīvojamo māju siltumizolācijas uzlabošana.
Kopš 2015. gada Latvijā darbojas ALTUM - valsts finanšu attīstības institūcija, kas izveidota ar Ekonomikas ministrijas un Finanšu ministrijas atbalstu. ALTUM īsteno programmu daudzdzīvokļu dzīvojamo māju energoefektivitātes uzlabošanai. Īpašnieki nodrošina ALTUM modernizācijas tehnisko dokumentāciju, un ALTUM sniedz bankām garantijas ilgtermiņa (līdz 20 gadiem) aizdevuma izsniegšanai īpašnieku apvienībai. 2016. gadā tika izveidots Latvijas Baltijas energoefektivitātes mehānisms (LABEEF), lai palīdzētu uzņēmumiem īstenot energoefektīvu atjaunošanu, pamatojoties uz energopakalpojumu līgumiem (Jörling, 2018).
Kopš 2018. gada ir pabeigti aptuveni 740 ēku modernizācijas projekti (kopā Latvijā - 53 tūkstoši daudzdzīvokļu māju) (Blumberga, 2018).
Galvenie pārņemšanas gadījumi no Baltijas valstu pieredzes
Baltijas valstu rezultāti parādīja, ka ir iespējama fonda modernizācija, kur visi dzīvokļi ir privāti. Tomēr tam nepieciešami apstākļi, kādos īpašnieki var rīkoties visefektīvāk. Darba sistēmu ēku modernizācijas atbalstam nevar izveidot īsā laikā. Ir jāuzrauga, kā īpašnieku asociācijas reaģē uz programmu, un jāuzlabo finansēšanas mehānismi. Tas ir process, kas pēdējās divās desmitgadēs ir noticis Baltijas valstīs.
Šo valstu pieredze rāda, ka enerģētikas modernizācijas programma ir izdevīga valstij ekonomiskā ziņā, jo parādās jauni uzņēmumi, palielinās darbavietas un nodokļu maksājumi budžetā.
Viena no problēmām, kas atzīmēta pētījumu ziņojumos par rehabilitācijas perspektīvām Baltijas valstīs, ir mazais dzīvojamo ēku skaits un mazāks iedzīvotāju skaits nekā Austrumvācijā. Tas kavē iespēju izveidot stabilas un neatkarīgas finanšu iestādes un sasniegt augstus modernizācijas rādītājus. Vācijā sākotnēji modernizācijas programmā varēja ieguldīt ievērojamu daudzumu līdzekļu, jo bija daudz tādu, kuri vēlējās īstenot projektus. Turpmākie projekti tika finansēti no līdzekļiem, kas tika saņemti kā aizdevuma atmaksa (Jörling, 2018). Šajā ziņā Krievija ir daudzsološāka attiecībā uz masveida reorganizāciju.
ES valstīm stimuls modernizēt ēkas ir uzlabot ekonomikas energoefektivitāti, samazināt atkarību no enerģijas eksporta un ietekmi uz vidi. Krievijā šie jautājumi nav darba kārtībā. Bet padomju perioda dzīvojamo ēku kvalitāte visu laiku pasliktinās. Saskaņā ar Ufas pilsētas dzīvojamā fonda apsekojumiem 60–70% paneļu ēku bez traucējumiem darbības periods ir tikai 15 gadi (Samofejevs, 2018). Pēc tam var rasties sienas paneļu daļas, kas ir ēku nesošās konstrukcijas, sabrukšanas risks. Lai tos saglabātu, ir jāveic visaptveroši reorganizācijas pasākumi. Fasāžu siltumizolācija apturēs sienas konstrukciju ikgadējo sasalšanas un atkausēšanas procesu, kā dēļ to stāvoklis pasliktinās. Krievijā šodien ir vajadzīga plaša daudzdzīvokļu māju atjaunošanas programma ar finansiāla atbalsta darba instrumentiem.
Nepieciešamība pēc profesionāla vadītāja, lai organizētu reorganizāciju
IWO eksperti norāda, ka privāto īpašnieku kopienas post-sociālistiskajās valstīs bieži vien ir nespējīgas, kad runa ir par ēku modernizāciju enerģētikas jomā. Reorganizācija ir sarežģīts process, kas īpašniekiem rada daudz risku. Pirmajos posmos jau ir nepieciešamas finansiālas izmaksas. Bet tajā pašā laikā vēl nav skaidrs, vai izdosies sasniegt rezultātu. Kļūda jebkurā no posmiem (koncepcija, projektēšana, būvdarbi) var novest pie tā, ka rehabilitācijas mērķi netiks sasniegti.
Tāpēc ēku renovācijas jautājums nav tikai finansēšanas jautājums. Īpašnieku kopienai ir nepieciešams organizatorisks atbalsts.
Ēkas renovācijas organizēšana ietver šādus posmus (Smaidžiūnas, 2018):
• ēkas renovācijas koncepcijas sagatavošana;
• īpašnieku pilnsapulces organizēšana un lēmuma pieņemšana par reorganizāciju;
• konkursa rīkošana par projekta dokumentācijas izstrādi;
• projekta dokumentācijas sagatavošanas procesa atbalstīšana;
• konkursa rīkošana par būvdarbiem;
• darba finansēšana (aizdevuma iegūšana, pieteikšanās dotācijām);
• būvdarbu kontrole un pieņemšana.
Piemēram, kā aprakstīts iepriekš, Lietuvā pieauga programmā iesaistīto māju skaits pēc tam, kad viņi sāka iecelt ārēju vadītāju (Smaidžiūnas, 2018). Vēl viens svarīgs mehānisms bija spēja segt projekta administrēšanas izmaksas, izmantojot dotācijas.
Dzīvojamo rajonu renovācijas aģentūras Vācijā
Atjaunošanas process kļūst sarežģītāks, ja runa ir ne tikai par vienu ēku, bet arī par vairākiem kvartāliem vai dzīvojamā rajona teritoriju kopumā. Šajā gadījumā ir nepieciešams sinhronizēt liela dalībnieku skaita intereses, kā arī izveidot daudz paralēlu procesu.
Vācijā šo problēmu risināšanai ir pieejams “reorganizācijas teritorijas” rīks. Tās noteikumi ir nostiprināti būvnormatīvos. Lēmumu par šī statusa piešķiršanu teritorijai pieņem pilsētas pārvalde. Pēc tam pilsēta nolīgst neatkarīgu uzņēmumu - "reorganizācijas aģentūru". Tās uzdevumos ietilpst ēku un teritorijas modernizācijas plānu saskaņošana. Īpašniekiem, kuri piedalās modernizācijas procesā, pamatojoties uz izstrādāto plānu, ir vieglāk vienoties par projektu un saņemt preferenciālus aizdevumus un subsīdijas.
Atjaunošanas aģentūras nedrīkst būt saistītas ar būvniecības uzņēmumiem, kas darbojas šajā vietā. Tas ir svarīgs tiesību aktos nostiprināts nosacījums. Tas garantē, ka projekta īstenošanas laikā iedzīvotāju intereses dominēs pār būvnieku interesēm.
"Sanitārijas aģentūra" (vācu: Sanierungsträger) veic šādas funkcijas:
• izstrādā vispārēju “sanitārijas zonas” pārveidošanas plānu (vācu: Sanierungsgebiete);
• organizē publiskas diskusijas un vienojas par plānu ar visām ieinteresētajām personām;
• koordinē privātos un publiskos ieguldījumus;
• ir atbildīgs par aktivitāšu īstenošanu, kuras tiek finansētas no budžeta;
• iesaista īpašniekus projekta īstenošanā;
• Palīdz īpašnieku kopienām pēc nepieciešamības noorganizēt modernizāciju (par papildu samaksu).
Jauna veida īpašumu ieviešana līdz ar fonda tehnisko atjaunošanu
Privātīpašuma izplatība daudzdzīvokļu mājās ir izaicinājums ilgtermiņā uzturēt dzīvojamā fonda tehnisko stāvokli. Īpašumtiesības kopienas, kas ir veiksmīgas noteiktā posmā pēc 10 gadiem, kad ir nepieciešami nākamie soļi, var nebūt tik efektīvas. Sociālais neviendabīgums kļūst par vēl vienu šķērsli kopīgai darbībai. Problēma ir tā, ka “īpašnieki, kuri vēlas un spēj maksāt par savu māju modernizāciju, ir juridiski atkarīgi no maznodrošinātu īpašnieku piekrišanas” (BENN, 2007). Tas negatīvi ietekmē valsts ekonomisko attīstību kopumā.
Tāpēc jādomā par to, kā masveida mājokļu attīstības jomās ieviest alternatīvas īpašumtiesību formas: kooperatīvus un mājokļu uzņēmumus, kas ilgtermiņā var darboties efektīvāk.
90. gados Vācijā. stimuls jaunu mājokļu kooperatīvu izveidei masveida mājokļu attīstības jomā bija tāds, ka viņi varēja rēķināties ar papildu finansējumu fonda modernizēšanai. Līdzīgu scenāriju var realizēt arī Krievijā.
Daļas dzīvojamā fonda nodošana dzīvokļu sabiedrību īpašumā var notikt brīdī, kad ēku tehniskais stāvoklis teritorijā sasniedz minimālo pieļaujamo vērtību, un īpašnieki nav gatavi neko darīt, lai to saglabātu. Tad fonda atjaunošanas procesā var mainīties īpašuma veids - daži īpašnieki var kļūt par īrniekiem, un tehniskā stāvokļa atjaunošana notiks uz namu kompānijas rēķina.
Protams, tie ir tikai hipotētiski scenāriji. Bet tie ir jāņem vērā. Šo mehānismu piemērošanai nepieciešama rūpīga analīze, juridisko apstākļu pielāgošana. Turklāt būs jāpielāgo valsts mājokļu politika kopumā. Ja runājam par Krieviju, tad vispirms ir jāpārtrauc bezmaksas privatizācija un lielāka uzmanība jāpievērš esošā dzīvojamā fonda saglabāšanai.
