Lapas: 123
Ievads: vai "mājokļu jautājums" mūs turpina sabojāt?
Apstiprinošā atbilde šodien nešķiet tik acīmredzama kā nesenā pagātnē. Liekas, ka mājokļu pieejamības tēma vairāku iemeslu dēļ ir izstumta no neapšaubāmo prioritāšu saraksta. Vietējās pašvaldības, kas atbild par mājokļa stāvokli, saprotot, ka mēs runājam par ilgtermiņa darbu, nejūtot lielu spiedienu no augšas, zaudē interesi par šo tēmu. Turklāt vidējās drošības rādītāji valstī pusgadsimta laikā pakāpeniski ir mainījušies no riskantajiem 4-6 m² uz cilvēku līdz 22-23 m². Biznesa būvniecība un būvniecība, attīstība, nekustamais īpašums, pašreizējais deficīta stāvoklis un kontrolētais tirgus ir diezgan apmierinoši. Sabiedrība, vairāk nekā jebkura cita, kuru interesē mājokļu pieejamība, reaģē atšķirīgi. Vismazāk aizsargātā un vienlaikus pasīvākā un trūcīgākā viņa daļa gandrīz samierinājās ar neizbēgamo. Aktīvāka sabiedrība meklē izeju pati, tālu ne vienmēr paļaujoties uz hipotēkām un bieži vien izmantojot noteiktas pēdējo gadu indulgences, t.sk. iespēja reģistrēties un visu gadu dzīvot vasarnīcās un dārza gabalos, pieļaujot dažādu, t.sk. daļēji likumīgi nomas veidi utt.
Mājokļa stāvoklis tiek saglabāts vai mainās ar inerci, paliekot, kaut arī ne īpaši priecīgs, bet diezgan pieļaujams aizraujošāku notikumu fons. Akūtais stāvoklis pārvērtās hroniskā stāvoklī, kas tomēr neizslēdz nepieciešamību pēc ārstēšanas, bet tam ir skaidri atšķirīgs raksturs nekā 50. vai 70. gados.
Pieejams mājoklis ir cieši saistīts ar to, ko sauc par "dzīves kvalitāti", "dzīvesveidu", un ir spēcīgs arguments nepārtrauktā konkurencē starp pilsētām un valstīm. Pat ja mēs stingri nolemjam atteikties piedalīties starptautiskos konkursos un “dzīvot savu ceļu”, 30 m² platība ir labāka un daudzsološāka par 15 m².
Krievija diez vai ir pēdējā valsts ziemeļu puslodē, kas mājokļus padara pieejamus. Pirmā pasaules sociālistiskā valsts zaudēja šo konkurenci starp gandrīz sociālistisko Eiropu un kapitālistisko Ameriku, atstājot tās pēctecim sarežģītu mantojumu. Un, lai gan šodien mēs risinām savas problēmas jaunā uzņēmumā, kas paredzēts jaunattīstības valstīs, piemēram, Ķīnā un Brazīlijā, būtu kļūda aizmirst savu pozitīvo un negatīvo pieredzi un neizmantot kāda cita - pasta pieredzes priekšrocības. - kara Eiropa ar pašreizējo 40 m² uz vienu cilvēku un Amerikas Savienoto Valstu pieredzi ar 70 m² uz dušu.
Tomēr nav tik daudz efektīvu un reālistisku veidu un līdzekļu, kā atrisināt mājokļu problēmu, un pievēršanās vien pieredzei negarantē panākumus mūsdienu Krievijas īpašajos apstākļos. Tāpēc precīzas un negaidītas idejas ir ne mazāk pieprasītas nekā pieredze.
Es… Krievijas pieredze - XX gs
Mājokļu jautājums, kas Eiropu uztrauc kopš 19. gadsimta vidus, Krievijai kļuva aktuāls pēc pilsoņu kara un ieguva īpašu steidzamību kolektivizācijas un industrializācijas procesā, masveida izceļošanā no ciemiem un straujā lielo pilsētu izaugsmē. Trīs sekojošie mēģinājumi to atrisināt iezīmē kopīga iezīme - valsts ekskluzīvā loma, paradoksālā kārtā apvienota ar katra mēģinājuma nepilnīgumu un fundamentālo nepārtrauktības trūkumu starp tiem.
Pirmais mēģinājums, kas notika 1920. un 1930. gados, tika veikts ar saukli “jauns dzīvesveids”, un to pavadīja zemes un pilsētu nekustamo īpašumu privātīpašuma atcelšana. Platības "pārpalikuma" atklāšana, "sablīvēšanās", pārdalīšana, norēķināšanās pa istabām tika apvienota ar gandrīz neapstrīdamu sociālo pieņemšanas sistēmu un pilnīgu īrnieku nedrošību. Gan pirms revolūcijas būvēto, gan jaunuzcelto mājokļu īpašnieki bija pilsētas iestādes, retāk departamenti (parasti "vara"), uzņēmumi un arodbiedrības. Kopējais paveikto apjoms vairāk nekā divos pēcrevolūcijas gadu desmitos nav radikāli mainījis Krievijas pilsētu izskatu. Šī laika rezultāts bija komunālo dzīvokļu un kazarmu realitāte ("trīsdesmit astoņām istabām ir tikai viena tualete"), kā arī lieliski arhitektūras jauninājumi un atklājumi. Viens no atklājumiem, kas radīja gandrīz jauna veida mājokli - "minimālo šūnu", kas ģenētiski saistīta ar nodalījumu un kajītēm - indivīda dzīves telpu. Šādu šūnu saspiesta masa, kas savērtas koridoros un galerijās, ir galvenā komunālo māju sastāvdaļa, no kurām slavenākā ir Ivana Nikolajeva māja-pilsēta. Vēl viens jaunums ir kompaktas sekcijas un dzīvokļi - telpas ģimenes dzīvei, kas bija sava veida piekāpšanās buržuāziskajai pagātnei un balstās uz mūsdienu vācu pieredzi. Šiem dzīvokļiem ("sekcijām") bija grūts, taču ilgs mūžs ar daudzsekciju ēkas nosaukumu, kas kļuva par galveno divdesmitā gadsimta otrās puses arhitektūras hitu.
Salīdzinoši pieticīgie Maskavas "sarkanās jostas" apmetņu plankumi, cietāki Novokuzņeckas un Magņitogorskas dzīvojamie rajoni, sociālās industrijas milžu darba apmetnes, kas samontētas no identiskām ēkām, brīvi stāvot, rindās, ķēdēs, grupās, ļoti līdzinājās visam, ar kura starpkaru Eiropa izlēma savu mājokļa jautājumu.
"Jaunās pasaules", "jauna dzīvesveida" un "jaunā cilvēka" zīmes tika ievērojami apvienotas ar mazāk spilgtām, bet daudz plašāka mēroga pēdām pašu pilsoņu darbībā, kuri īsā laika posmā kļuva aktīvāki. NEP, piemēram, juristu, ārstu un citu "līdzbraucēju" mājokļu kooperatīvi un jaunas piepilsētas apmetnes. Tajā pašā laikā vietējo padomju praktiskie vadītāji plaši izmanto buržuāziskās pilsētas slēptos resursus, pielāgojot mājām nojumes, pagrabus un puspagrabus, veicot masīvu papildinājumu, kas sastāv no pieciem stāviem no 2 līdz 2 3 stāvu ēkas Maskavas centrā (no kurām lielākā daļa ir ieguvušas ļoti nepieciešamos »Lifti tikai pēc četrām desmitgadēm).
Skarbā prakse risināt mājokļa problēmu - kopīgas virtuves, ēdamistabas, tualetes un guļamistabas - līdz 30. gadu vidum zaudēja savu pievilcību jaunās elites acīs. Tad Karo Halabjans redzēja savu un kolēģu uzdevumu "parādīt pasaulei proletariāta bagātību". Šī bagātība, ieskaitot mājokli, joprojām pieder valstij un kontrolētajām struktūrām, un istabas un dzīvokļi tiek bez maksas sadalīti un piešķirti īrniekiem ar tādiem pašiem noteikumiem kā līdz šim: sociālās nodarbinātības tiesības, bieži vien ar simboliskiem maksājumiem par komunālajiem maksājumiem.
Tēma "jauns dzīvesveids", un līdz ar to - jaunu dzīvojamo rajonu un pilsētu, dārzu pilsētu idejas pilnībā tiek aizstātas ar tēmu "rekonstrukcija", t.i. esošā materiāla pārveidošana, pirmkārt - "vecā Maskava". Mājokļu problēmu vairs nav vērts baidīties, jo iedzīvotāju skaitu, to laimīgo cilvēku skaitu, kuri var rēķināties ar dzīvi galvaspilsētā vai lielpilsētā, tagad nosaka uzbūvēto māju, dzīvokļu, istabu un kvadrātmetru skaits, nevis otrādi. Reģistrācijas institūcija un pilsonisko tiesību ierobežošana ļauj stingri regulēt pretendentu skaitu uz mājokli. Turpmāk valstī nevar būt problēmu. Privāts dzīvoklis, it īpaši vasaras rezidence, ir kļuvis par luksusa priekšmetu un veicināšanas līdzekli.
Maskavas 1935. gada vispārējais plāns, kas absorbēja visus neoklasicisma pilsētas - ansambļu pilsētas - raksturīgos atribūtus ar lielceļiem, laukumiem, uzbērumiem un metro, kļuva par tā laika manifestu. Materiāls, no kura tiek montēta šī greznība, ir "paplašinātais", bet joprojām daudzpusīgais daudzfunkcionālais kvartāls ar skaidri definētu perimetru, ar mājām ar priekšējo un aizmugurējo fasādi un plašu koppagalmu.
Pēc revolūcijas sāktā privāto zemes īpašumu likvidācija, to apvienošana, kas kļuva iespējama zemes īpašumtiesību atcelšanas un "pazemošanas" rezultātā, radīja kopīga pagalma fenomenu, kas raksturīgs tikai Krievijai. Maskava, mazās un vidējās Krievijas pilsētas ar elastīgu un viegli pārveidojamu audumu, pēc komunālajiem dzīvokļiem saņēma kopīgu pagalmu, kas audzināja mūsu tautiešu paaudzes. Šis pagalms paredzēja paplašināto mikrorajonu milzīgos pagalmus, kas diemžēl neatbrīvoja pilsētu no kazarmām, apdzīvotām istabām, apdzīvotām nojumēm un pagrabiem.
Masu mājokļu tēma kļuva aktuāla pēckara rekonstrukcijas procesā, kad akūtā vajadzība atdzīvināja prātu un radīja daudz asprātīgu un efektīvu risinājumu, kas diemžēl nonāca svinīgā Khreshchatyk un Maskavas augstceltnes celtniecības ēnā. celtnes. Tas ir par pievēršanos mazstāvu un vasarnīcu celtniecībai. Arhitektūras akadēmija, vietējās un centrālās pašvaldības, departamenti, aizsardzības nozares uzņēmumi, augsti profesionāļi un parastie arhitekti piedāvāja to, kas šodien ir diezgan aktuāls. Aizraujošs pēckara projektu ekspozīcija apvieno videi draudzīgas, energoefektīvas mazo muižu vienģimeņu mājas - gan saliekamas, gan rūpnieciski izgatavotas, gan no dabīgiem un vietējiem materiāliem, viegli projektējamas un darbināmas. Divu trīsstāvu māju ielas un kvartāli Minskā, Staļingradā, Smoļenskā, Maskavā, Vjazmā, Tverā, neapšaubāmi, ietekmē Eiropā redzēto, ir labvēlīgi salīdzināmi ar tiem, kas vēlāk radās apkārtnē. Viņu galvenā iezīme bija tehnoloģiskā daudzveidība, kas cita starpā ļāva veikt tradicionālo, amatieru, rokdarbu, daļēji rokdarbu izpildi un augstu uzturēšanas līmeni. Spriedums lielākajai daļai tā laika ideju bija tradicionāls un izlēmīgs valsts atteikums dalīt atbildību par "mājokļa problēmas" risināšanu ar pilsoņiem.
Atziņa, ka "mājokļu jautājums" patiešām pastāv un ka ikvienam bez izņēmuma ir tiesības uz pienācīgu mājokli, radās tikai 20. gadsimta 50. gadu vidū. Līdz tam laikam klases cīņa par īpašu dzīves un darba vietu izmantošanu, kas bija GULAG jurisdikcijā, sāka pamazām mazināties, un ievainoto vai liegto tiesību skaits, ieskaitot ciemata bez pases, sāka manāmi samazināties. "Mājokļu problēma" ieguva krīzes iezīmes, kuras izeju valsts sāka meklēt desmit gadus vēlāk nekā izpostītā Eiropa un divdesmit gadus vēlāk nekā Amerikas Savienotās Valstis, kas izkļuva no pirmskara krīzes.
Bet vietējie un rietumu scenāriji krīzes pārvarēšanai ir līdzīgi tikai sākotnējā posmā, kad valsts nodrošina bezmaksas mājokli ievērojamam skaitam bezpajumtnieku un nabadzīgu cilvēku. Šeit līdzības beidzas. Rietumu scenārijā tiek pieņemta pakāpeniska valsts izstāšanās un mājokļu pieejamība tiek uzskatīta par nosacījumu pašattīstībai, personas vai ģimenes pašattīstībai, kam piešķirta arvien lielāka atbildība un neatkarība. Valsts centieni ir vērsti uz to, lai nākamās paaudzes sociālo māju iedzīvotāji kļūtu par pašpietiekamiem cilvēkiem, kuriem hipotēkas vairs nav kaut kas nepieejams un nepanesams. Iekšzemes scenārijs, gluži pretēji, paredzēja pastāvīgu varas iestāžu lomas un atbildības paplašināšanu, ko veicināja nemitīgā plaisa starp iedzīvotāju ienākumiem un dzīvokļu izmaksām. Un, lai gan tieši tajā laikā sāka veidoties krievu vidusslānis ar raksturīgajiem atribūtiem: dzīvokli paneļu mājā, dachu sešsimt kvadrātmetros un "Zhiguli", tā spēju pašpiedziņas un pašpavairot bija stipri ierobežota.
Jo vairāk valsts uzcēla, jo vairāk tai bija jāceļ, uz ko virzījās dabiski pieaugošās sabiedrības vajadzības un citu veidu trūkums to apmierināšanai. Tajā pašā laikā novēlotais sākums ļāva Krievijai izmantot jau atklātās mājokļu masveida celtniecības metodes un līdzekļus. Raksturīgi, ka viņu pašu pieredze netika ņemta vērā un, acīmredzot, tika apspriesti trīs aizgūti varianti.
"Ziemeļamerikas" versijai, kas deva priekšroku individuālām dzīvojamām mājām, kas izgatavotas, pamatojoties uz koka rāmi, ar plašām platībām, automašīnām un lielceļiem, tajā laikā Krievijā bija maz iespēju atzīt un ieviest.
"Britu versija", kas piedāvāja satelītpilsētas, kas ir samērā autonomas, atrodas tālu no lielās pilsētas un ir savienotas ar to ar ātrgaitas dzelzceļa transportu, ar dažāda veida mājokļiem, dažādām būvniecības tehnoloģijām un visu pilsētas atribūtu pilnu komplektu. sākās no nulles, bija piemērojams tikai daļēji, un tāpēc to neizpildīja gandrīz vienreiz.
Franču valodas versija izrādījās vispieejamākā un vistuvākā, lai gan, iespējams, tas, kas beigās izrādījās, pats par sevi atgādina tieši šo versiju, kuras pamatā ir liela paneļa daudzdzīvokļu ēkas izmantošana, kas izsita laukus un ciematus no pilsētas nomales. Rūpnieciskā daudzstāvu daudzdzīvokļu mājokļu ražošana kļūst par galveno laikmeta zīmi un galveno instrumentu "mājokļu problēmas" risināšanai. Mājas pārstāj būvēt "gadsimtiem ilgi", iegūst līdzību ar kustamiem priekšmetiem, iegūst kalpošanas laiku, un to uzturēšana zaudē nozīmi. Rūpniecības paneļu mājas pagaidu raksturs atbilda Francijas pašvaldību sociālistu un komunistu vadītāju izpratnei par tās lomu kā pagaidu sociālā atbalsta instrumentu, līdzekli cilvēku izkļūšanai no krīzes stāvokļa. Tā kā šī programma ir izpildīta un pabeigta, šādas mājas tiek likvidētas un aizstātas ar principiāli atšķirīgām. Mūsu praksē šis mājoklis ir nemanāms, bet spītīgi pārvērsts par pastāvīgu un vienīgo iespējamo.
Ļoti racionāla un stingri organizēta milzīga nozare aptvēra visu, kas bija saistīts ar masveida mājokļiem: pētniecības un projektēšanas institūtus, māju celtniecības rūpnīcas un celtniecības un uzstādīšanas uzņēmumus. Tiek veidota standarta un eksperimentālā projektēšanas prakse, tiek veidoti dzīvokļu un māju standarti un standarti. Parādās jauna normatīvā bāze un pilsētplānošanas doktrīna, kuras pamatā ir mikrorajons, kas sadalīts dzīvojamās grupās un iekļauts dzīvojamā rajonā. Maskavas, Sanktpēterburgas vai Baltijas valstu pirmās paaudzes paraugmikrorajoni, kas ir pilnībā gājēji un skaidri izvietoti bērniem un ir samontēti no piecstāvu paneļu mājām, ko ieskauj aizauguši apstādījumi, ar pietiekamu rūpību līdz mūsdienām izskatās diezgan pievilcīgi.
PSRS attīstības virsotni, kas kritās 70. - 80. gados, iezīmēja vismaz divi "orientieru" projekti, Natana Ostermana "Jaunās dzīves māja" un Mihaila Posohina Ziemeļu Chertanovo rajons. Viņi ne tikai tuvināja mūs separātiskajiem Rietumiem, bet arī izaicināja mikrorajonu un pakāpju apkalpošanas sistēmu, piedāvājot kaut ko kompaktāku, praktiskāku un ērtāku. Diemžēl šie eksperimenti, tāpat kā daudzi neapšaubāmi padomju modernisma sasniegumi, mūsdienās izraisot pelnītu interesi, nesaņēma turpinājumu un izrādījās pēdējais dārgais mēģinājums pretoties inercei.
Turpmākā kustība sekoja vienkāršošanas, naivā pragmatisma, ierobežojumu pieauguma un tehnoloģiju saglabāšanas ceļam. Attīstības "sarežģītība", normatīvā drošība zaudēja obligāto raksturu, brīva plānošana ļāva pāriet haosam un "spēlei bez noteikumiem", un priekšpilsētas un nomales pārvērtās par māju celtniecības rūpnīcu produktu noliktavām. Šī valsts bija tiešas sekas Nikita Hruščova liktenīgajam lēmumam pakļaut arhitektu celtniekam, kas nekavējoties padarīja celtnieka un celtniecības intereses nozīmīgākas nekā gan atsevišķu iedzīvotāju, gan visas pilsētas intereses.
Neskatoties uz visu trīs padomju mājokļu politikas (vai doktrīnu) atšķirību, tām ir kopīga iezīme, ko var definēt kā valsts utopismu. Tā ir reālu interešu, vajadzību un iespēju neievērošana, stingri ievērojot alternatīvu, abstraktu, bet “ideoloģiski pareizu” shēmu. Ar milzīgo septiņdesmit gadu pūliņiem, ko visvarenā valsts pavadīja tik dīvainā veidā, nepietika. Lai gan, iespējams, vēlme kontrolēt visu un visus, ieskaitot personīgo un ģimenes dzīvi, bija smagāka par visu citu. Pārvaldīts deficīts ir viens no efektīvākajiem kontroles instrumentiem.
II… Pēc utopijām
Pēdējie divdesmit gadi nav bijuši bez valsts solījumiem modernās "mērķprogrammas" un "nacionālā projekta" formās, lai beidzot atrisinātu mājokļu jautājumu, šoreiz ņemot vērā tirgus ekonomikas īpatnības un iespējas.
Būtisks jaunievedums ir viena mājokļa kopuma dalīšana pagātnē divās salīdzināmās kategorijās - komerciālas, tirgū piedāvātas un sociālas, tāpat kā iepriekš, nodotas bez maksas. Stimuls mājokļu pārveidošanai par preci bija bezmaksas dzīvokļu privatizācija - iespējams, visizteiktākais jaunās valdības žests, kas tika veikts pilsoņu interesēs. Tas noveda pie cilvēku atkarības no valsts samazināšanās, tirgus un hipotēku veidošanās un galu galā ar mājokļu problēmas nopietnības samazināšanos vidusšķirai.
Tirgus un tirgus attiecības ļāva izpaust dabisku interesi par piepilsētas un piepilsētas mājokļiem, mājām vai mazstāvu mājām. Mazstāvu un individuālo māju īpatsvars kopējā valstī pasūtīto mājokļu apjomā sāka stabili pieaugt un, pēc dažām aplēsēm, tuvojas 50%. Tā ir neapšaubāma pazīme spontānai, neapzinātai parādībai, kas Krievijai ir jauna, ko sauc par suburbanizāciju, un jaunu dzīves veidu, kurā dzīvoklis un dacha, pārvēršoties par lauku māju, maina lomas.
Krievijas tirgus iezīme ir attīstītāju un celtnieku pastiprināta uzmanība dārgiem un īpaši dārgiem mājokļiem, kas neapšaubāmi rada spiedienu uz cenu līmeni visos pārējos segmentos un ievērojami izkropļo kopējo ainu. Vidējais labklājības rādītājs, kas tik cienījams Padomju Savienības vispārējās vienlīdzības laikos un relatīvi adekvāti atspoguļo lietu stāvokli, ir zaudējis savu agrāko nozīmi. Pēc ienākumu polarizācijas sekoja dzīves apstākļu polarizācija. Pēdējo gadu desmitu laikā novēroto būtisko dzīvojamā fonda pieaugumu acīmredzot absorbēja visbagātākās sabiedrības daļas pārstāvji, un tas neizraisīja ievērojamu ar dzīves apstākļiem neapmierināto iedzīvotāju skaita samazināšanos. Mājokļu problēma, kas tradicionāli ir nabadzīgo un neaizsargāto cilvēku problēma, tie, kurus pašreizējais tirgus neinteresē, nerūpējas par pašreizējo uzņēmēju. Tas bija tas, kurš pārliecināja valsti un varas iestādes, ka galvenajam problēmas risināšanas instrumentam jābūt hipotēkai, kurai palīdz maternitātes kapitāls, sertifikāti un pabalsti. Tikmēr to cilvēku un ģimeņu loks, kuriem šodien ir pieejami komerciālie mājokļi, daudzkārt jau ir to cilvēku loks, kuriem tā nepieciešama. Hipotēkas nekļūst arvien populārākas un pieejamākas acīmredzamās atšķirības starp "kvadrāta" cenu un iedzīvotāju ienākumiem. Pilsoņi nevar, bizness nevēlas.
Salīdzinot ar komerciāliem mājokļiem, sociālo mājokļu liktenis ir mazāk skaidrs. Neskatoties uz lielo valsts uzkrāto pieredzi, trūkumā nonākušo personu loka noteiktību un plašumu, acīmredzami atpaliek apziņa, ka sociālie mājokļi dažādos veidos ir galvenais instruments mājokļu problēmas risināšanai. Valsts apdomīgi sadalīja pilsoņiem ne tikai savu milzīgo īpašumu, bet arī atbildību.
Pašlaik vietējās pašvaldības ar savu pieticīgo budžetu un ierobežotajām tiesībām ir atbildīgas par mājokļa nodrošināšanu visiem trūcīgajiem un, pats svarīgākais, trūcīgajiem. Slazds slēpjas gan šīs problēmas apstākļos, gan risinājumu metodēs, kuras nosaka pašas pašvaldības. Attēlu papildina nacionālo metožu trūkums noplicināto un noplicināto mājokļu kvalifikācijai, mājokļiem, kuriem nepieciešams liels vai pašreizējs remonts, viena vai otra veida un kvalitātes mājokļu standartu trūkums. Ir dažādas sociālā mājokļa pretendentu atlases un novērtēšanas metodes, to izplatīšanas un saņemšanas kārtība. Teorētiski sociālo mājokļu celtniecība būtu jāfinansē no vietējā budžeta. Tajā pašā laikā administrācija darbojas kā pasūtītājs-attīstītājs, kura galvenais partneris ir darbuzņēmējs, kurš ir pilnībā atbrīvots no valsts aizsardzības, kurš ir kļuvis par uzņēmēju un tāpēc nav tendēts samazināt savu pakalpojumu cenu. Tomēr praksē šis scenārijs nenotiek ļoti bieži.
Uzdevums izveidot vietējo tirgu mājokļiem par pieņemamu cenu vietējām pašvaldībām ir ne mazāk grūts. mājokļi, kuru cena ir skaidri korelēta ar iedzīvotāju ienākumiem. Jo pieejamāks ir šāds mājoklis, jo īsāka ir sociālā mājokļa rinda un otrādi. Komerciālie mājokļi tiek būvēti uz ieguldītāja rēķina, kurš algo klientu vai patstāvīgi rīkojās šajā lomā. Savukārt pasūtītājs izvēlas darbuzņēmēju un dizaineru vai pats uzņemas darbu (šāda veida lomu kombinācija ir norma Krievijā, bet pārējā pasaulē tā parasti nav apsveicama). Pašvaldības uzdevums šajā scenārijā tiek samazināts līdz zemes piešķiršanai, un tieši šo sviru, ja nav citu iespēju, bieži izmanto, lai papildinātu sociālo mājokļu fondu.
Tika pieņemts, ka abu scenāriju paralēlā darbība ļaus izveidot gan sociālo mājokļu fondu, gan plašu, atvērtu tirgu komerciāliem un pieejamiem mājokļiem. Paredzēts, ka būvniecības nozare būs aptuveni tāda pati kā džinsa un automobiļu tirgū. Pagrieziena punkts nenāca ne "briesmīgajos deviņdesmitajos", ne "treknajā nulle", ne nesenajos stabilajos. Iemesli ir būtiskas atšķirības starp pilnībā valstī ražotu un ārzemēs iegādātu produktu. Ja nebūtu importa, mēs būtu vadījuši Zhiguli automašīnas.
Vietējais būvniecības bizness neapšaubāmi ir vienotāks, spēcīgāks un motivētāks spēlētājs nekā pašvaldības vai to departamenti, īpaši atsevišķi pilsoņi. Celtnieks, pasūtītājs un investors, kurš no valsts uzņēmumu un padomju iestāžu darbiniekiem pārvērtās par uzņēmējiem, ātri apguva spēles noteikumus, kuru galvenais veiksmes rādītājs ir peļņa. Pēcpadomju realitāte ir radījusi ideālus apstākļus viņu biznesam. Ilgstoša trūkuma stāvoklis paneļu dzīvokli, kas nesen tika bez maksas izplatīts, uzreiz pārvērta par karstu preci. Iepriekš nepanesamais deficīta samazināšanas uzdevums ir aizstāts ar diezgan iespējamo tā uzturēšanas uzdevumu, galvenokārt populārajā pilsētu mājokļu tirgū.
Inerci, kas raksturīga tehnoloģijai, būvniecības dalībnieku attiecību sistēmai, viņu iedzimtā atmiņā pašreizējo priekšnieku aizraušanos ar paplašināšanās, apvienošanās, piramīdas shēmām saglabā īpašas struktūras, kas izvairās no atklātības un konkurences un atgādina "mīkstos monopolus". kas ir diezgan saderīgi ar antimonopola likumdošanu. Šis mehānisms automātiski novērš un veiksmīgi pretojas tādu tehnoloģiju ienākšanai, kuras jau sen ir pārbaudītas apkārtējā pasaulē un ir pierādījušas tādu tehnoloģiju efektivitāti kā, piemēram, tādas, kuru pamatā ir koksnes un tās atvasinājumu izmantošana.
"Mīkstais monopols" rada uzticamu tirgus kontroles sistēmu, padarot to par "pārdevēju tirgu", kas pārdod preces, kuru kvalitāte un nenoteiktība bieži ir nenoteikta. Jums ir jāpērk nevis tas, kas jums nepieciešams, bet tas, kas jums ir. Tomēr tas neattiecas uz bagātajiem, kuriem ir pilnīgi brīvs tirgus, un nabadzīgajiem, kuriem nav ar ko iet nevienā tirgū.
Pārdevēja tirgus necenšas pēc daudzveidības un atjaunošanas, dekoru maiņa, viegla stila veidošana ir maksimāla piekāpšanās pircējam, kas paredzēta, lai nemainītos, lai maksimāli palielinātu viņa produkta kalpošanas laiku. Liels uzņēmējs, kas apvienojies ar pašvaldības valdību un kurš veido reālu mājokļu politiku, izrādās ne mazāk grūts cenzors nekā padomju valsts. Viņam visērtāk ir ārēju satraucošu ietekmju neesamība, jebkādas doktrīnas, jēdzieni, principi, t.i. sava veida idejiskais un intelektuālais vakuums.
Valsts, kas daudzus gadu desmitus sekoja visstingrākajiem valsts noteikumiem, pēkšņi mainījās pati, vienlaikus atsakoties gan no noteikumiem, gan no efektīvas valsts līdzdalības. Pirmo reizi daudzu gadu laikā radikālas izmaiņas valdībā un ekonomikā neizraisīja mājokļu politikas pamatu pārskatīšanu, nepieskārās vienai no sensitīvākajām un populārākajām tēmām pagātnē - pilsētu tēmai. Darbuzņēmējs un attīstītājs, celtnieks un jebkurš uzņēmējs neatkarīgi no tā, cik patriotiski viņi ir, neatrisinās mājokļa problēmu, un tas nav viņu uzdevums. Situāciju var labot, tikai atgriežoties lielā valstī ar unikālu vertikālu regulatora lomu, kas spēj uzturēt biznesa un pilsoņu interešu līdzsvaru.
EsEsEs… Cilvēki un skaitītāji
Kā izskatās mājokļu jautājums šodien, nav viegli saprast, ja nav mērījumu, apsekojumu un pētījumu, kas visā valstī tiek pastāvīgi veikti, pamatojoties uz vienotām metodēm. Zināšanu trūkumu ir iespējams kompensēt tikai daļēji, rīkojoties pēc piemēra tiem, kuri nodarbojas ar noslēpumu risināšanu un neatņemama attēla atjaunošanu, pamatojoties uz privātiem, nepilnīgiem un netiešiem datiem, galvenokārt paļaujoties uz loģiku un veselo saprātu. Šie rīki ir pilnīgi pietiekami, lai izveidotu vispārīgu izklāstu par notiekošo, iepriekš atsakoties no apgalvojumiem par augstu precizitāti.
Šāda veida darbu var balstīt uz vairākiem pamatrādītājiem, kuru ticamību galvenokārt apstiprina atsauču biežums un klātbūtne dažādos avotos. Datu neatbilstību mazina vidējo noapaļoto un aritmētisko vērtību izmantošana.
Pirmais no šiem rādītājiem, kas tiek minēts diezgan bieži, lai arī tas rada šokējošu iespaidu, ir mūsu līdzpilsoņu skaits, kuriem ir objektīvi un apstiprināti iemesli būt neapmierinātiem ar dzīves apstākļiem, mājokļa kvalitāti vai lielumu, un biežāk gan. To ir aptuveni 70%, t.i. apmēram 100 miljoni cilvēku (vai 35 miljoni ģimeņu).
Otrais, ne mazāk satraucošais rādītājs raksturo dzīvojamā fonda tehnisko stāvokli. Saskaņā ar Būvniecības ministrijas un vietējo pašvaldību aplēsēm, acīmredzot, necenšoties uzlabot kvalitātes kritērijus, puse no daudzdzīvokļu ēkām, nemaz nerunājot par individuālajām mājām, galvenokārt lauku mājas, pieder avārijas kategorijām, sagrautas, nepieciešama kapitālā remonta dažādas sarežģītības pakāpes remonts.
Ja mēs vadāmies no vidējā nodrošinājuma valstī 22 m² uz vienu cilvēku, tad mēs varam runāt par pusotru miljardu kvadrātmetru, kas būtībā ir zem standartiem. Šo skaitītāju stāvokli, acīmredzot, papildina vēl viens drošības līmenis, visticamāk, zemāks par vidējo valstī. Interesanti, ka, pieņemot likmi 15 m² uz vienu cilvēku, zemas kvalitātes mājokļu iedzīvotāju skaits kļūst vienāds ar iepriekš nosaukto neapmierināto skaitu, t.i. aptuveni 100 miljoni (teorētiski neapmierināto un trūcīgo vidū var būt arī tie, kas dzīvo salīdzinoši pārtikušās, bet pārpildītās mājās un dzīvokļos, kur uz vienu cilvēku ir apmēram 10 m2, tomēr šāda mājokļa svars un tur dzīvojošo īpatsvars acīmredzot nav tik liels un paliek "statistisko kļūdu robežās").
Var pieņemt, ka puse no visiem Krievijas mājokļiem, kas ir salīdzinoši kvalitatīvi un pārtikuši, galvenokārt pieder 30% jeb 40-50 miljoniem apmierinātu, labi aprīkotu pilsoņu ar augstāku drošības līmeni, apmēram 30-40 m² / persona. Otra fonda puse un gandrīz divas trešdaļas šeit dzīvojošo iedzīvotāju ir problemātiska teritorija.
Mājokļa jautājuma risinājums tradicionāli ir saistīts ar jaunu mājokļu celtniecību, kuru apjomi tiek aprēķināti bez lielām grūtībām. Piemēram, lai sasniegtu nodrošinājuma līmeni, kas vienāds ar 30 m² uz cilvēku, būs nepieciešami apmēram pusotrs miljards jaunu “kvadrātu”, kas prasīs 10–15 gadus, vienlaikus saglabājot pašreizējos ekspluatācijas uzsākšanas pieauguma tempus. Tajā pašā laikā pakāpeniska pieeja "svētajam", saskaņā ar priekšnieku jūtām, norma ir 15 m² / pers. iespējams pēc 5-7 gadiem. Eiropas vidējā līmeņa sasniegšana nozīmē fonda un attiecīgā laika perioda dubultošanu.
Tomēr bažas par šodien nododamajiem skaitītājiem nepārprotami papildina tēma par esošo, sen būvēto dzīvokļu un māju kvalitātes pazemināšanos. No jaunās būvniecības sfēras problēmas, intereses un akcenti pamazām pāriet uz rekonstrukciju un remontu, kas nav viegli, bet pie tā ir jāpierod saistībā ar neatbilstošu mājokļu masīva draudošo pieaugumu. Nenodrošinot esošā fonda kvalitātes līmeni, dodieties uz priekšu un palieliniet jaunbūves apjomu uz grūti remontējamo māju rēķina, t.i. neatskatoties pagātnē, ir pielīdzināms karam bez mājas frontes un rezerves.
Obligāts nosacījums efektīvai, efektīvai un efektīvai mājokļu politikai un pieņemto lēmumu pareizība ir mērķtiecīga, balstoties uz skaidru izpratni par katru neapmierināto un nepieciešamo mājokli.
Lielām un mazām ģimenēm vai tikai atsevišķām personām ir trūcīgo loma. Vienā gadījumā tās ir ģimenes, kas vēlas uzlabot savus dzīves apstākļus, t.i. kam ir noteikts sākuma kapitāls, "dzīvojamā platība", uzkrājumi utt., un kuri vēlas iegūt noteiktu "deltu", kas ļauj viņiem nekavējoties ar pārvietošanu vai pārvietošanu uzlabot visu ģimenes locekļu stāvokli. Citā gadījumā tās ir ģimenes, kas sākas no nulles, bez sākuma kapitāla vai ir zaudējušas savu sākuma kapitālu: jaunieši, jaunas ģimenes, valsts iekšienē pārvietotas personas, imigranti, māju iedzīvotāji daudzsološos ciematos, dzīvokļi vienas rūpniecības pilsētās un “karstie punkti””. Visvieglāk ir tiem, kas vēlas un var izmantot hipotēku tā mūsdienu formā. Vēl nesen šajā grupā bija 15% valsts iedzīvotāju jeb 15–20 miljoni cilvēku, t. neapmierināto maksātspējīgā daļa, ar uzkrājumiem, stabiliem un augstiem ienākumiem, "pamata dzīvesvietu" utt.
Īpaša kategorija apvieno cilvēkus, kuri ir samērā maksātspējīgi, parasti aktīvi, bet nabadzīgos - tos, kuriem pašreizējais tirgus nepiedāvā atbilstošu produktu. Tāpēc viņi paļaujas ne tik daudz uz hipotēkām, cik uz saviem spēkiem, nestandarta risinājumiem, dažādām pašorganizēšanās formām, piemēram, kooperatīviem un padomju laikos pastāvošajiem “jauniešu dzīvojamo māju kompleksiem” utt. Gaidāmo "demokrātisko hipotēku" vai "kvazi hipotēku" īpatsvars ar reālo ienākumu kritumu var strauji palielināties un pat pārsniegt tradicionālo hipotēku piekritēju skaitu, protams, ja valsts un bizness tos satiks pusceļā.
Abās iepriekšminētajās grupās var ietilpt potenciālie un reālie komerciālo īres mājokļu iedzīvotāji, gan pielāgoti piegādei, gan īpaši izveidoti. Kaut arī īrnieki daudzās diezgan pārtikušās valstīs bieži veido lielāko daļu iedzīvotāju, mūsdienu Krievijā viņu īpatsvars pārskatāmā nākotnē var būt līdz pat 20% (25–30 miljoni cilvēku). Tas nozīmē, ka aptuveni 40% Krievijas iedzīvotāju, kuriem ir vajadzīgi apmēram 60 miljoni, potenciāli spēj uzlabot savus dzīves apstākļus, pievēršoties komerciālajam segmentam dažādās versijās, no kurām daudzas vienkārši ir jāattīsta no nulles.
Starp atlikušajiem 30–40 miljoniem, kas piesakās uz sociālajiem mājokļiem, kuri tiek nodoti gan īpašumtiesībām, gan īrei, visvairāk aizsargāti ir „pabalstu saņēmēji, valsts darbinieki”, ierēdņi, militārpersonas, ārsti, skolotāji un viņu ģimenes. Viņiem cieši seko veterāni, invalīdi, bāreņi, tie, kas ir gaidīšanas sarakstā, kuriem paveicies ar pašvaldības iestādēm, valsts programmu, īpašu projektu dalībnieki, cilvēki, kuri cietuši negadījumu un katastrofu rezultātā. 15–20% no visiem iedzīvotājiem jeb 20 miljoni cilvēku - tie ir iespējamie šīs grupas parametri, neatkarīgi no reālās maksāšanas iespējas, kas nav vērsti uz mājas pirkšanu.
Visproblemātiskākajā kategorijā ietilpst maksātnespējīgie, tie, kuri ir vienaldzīgi pret hipotēkām un komerciālu nomu, nav spējīgi un nav tendēti uz aktīvu darbību un pašorganizēšanos un kļūst par acīmredzamu slogu vietējām pašvaldībām. Tie ir jaunieši, kuri nonāk bez vecāko cilvēku atbalsta, jaunām ģimenēm, vientuļajām mātēm, studentiem, veciem cilvēkiem, kuri nonāk bez jauniešu atbalsta un kuriem nav uzkrājumu, invalīdiem, visbeidzot, migrantiem un īpašai bērnu grupai. bezdarbnieki un sociāli nelabvēlīgi, t.sk. nosliece uz atšķirīgu uzvedību. Saskaņā ar iepriekšminētajām norādēm bezmaksas mājokļu nodrošināšanai praktiski nav juridiska pamata, un cilvēku liktenis ir pilnībā atkarīgs no vietējo varas iestāžu iespējām un attieksmes. Šīs grupas lielums var sasniegt 15–20% no visiem valsts iedzīvotājiem (apmēram 20 miljoni). Ja jūs neizvirza sev mērķi atgriezt šos cilvēkus sabiedrībā un ekonomikā, kam ļoti nepieciešamas rokas un galvas, tad šīs kategorijas, kurai nepieciešama palīdzība, saglabāšanas varbūtība ir ļoti liela.
Sociālo mājokļu kopums, kas vajadzīgs abām iepriekš nosauktajām pieteikumu iesniedzēju grupām, aptuveni vienāds, var sastādīt apmēram ceturto daļu no kopējā valsts fonda.
Lapas: 123
