Konference, kas veltīta mazstāvu dzīvojamo kompleksu celtniecības problēmām, notika 12. aprīlī viesnīcā Radisson Royal. Publicējam video ar arhitekta, UNK projektu biroja vadītāja Jūlija Borisova, kā arī attīstības uzņēmumu pārstāvju: Natālijas Šatalinas no MIEL-Novostroek un Raisas Manaširovas no SDI grupas runu.
Jūlijs Borisovs konferencē izteica priekšlikumu ieviest "konstruktora" sistēmu - vairāku tipisku risinājumu kopumu plānošanai, fasādēm un vispārējam izvietojumam. Viņu dažādās kombinācijas spēs nodrošināt gandrīz individuālas iespējas katram dzīvoklim, uz pusi samazinot izmaksas.
Jūlijs Borisovs par mazstāvu mājokļiem
runas teksts
Ir mazliet dīvaini dzirdēt no arhitekta KĀ izveidot mazstāvu ciematu. Pieprasījumi mūsu birojam liecina, ka mazstāvu projektos pašlaik notiek strauja izaugsme. To veicina vairāki faktori vienlaikus:
- rodas diezgan nopietna administratīva barjera. Ne tikai Maskavas apgabalā, bet arī citās pilsētās ir noteikts moratorijs 12 stāvu ēku būvniecībai nosacīti lauku apvidū. Tas attiecīgi administratīvā veidā liek izstrādātājiem pārformatēt savus projektus;
- manuprāt, 12 stāvu ēku komforta potenciāls jau ir sasniegts. Pat ja mēs izgatavojam paneļu vai monolītas mājas ar uzlabotu apdari, augstiem pirmajiem stāviem, pievienojam bērnudārzus utt., Tad principā šis jaunais korpuss nekādā ziņā neatšķirsies no pirms 50 gadiem būvētajām mājām. Visa pasaules pieredze liecina, ka mazstāvu apbūves segments iedzīvotājam ir ērts. Tā kā, no vienas puses, tas ir zemes tuvums, otrkārt, tas rada noteiktu kopienu, un, treškārt, tas ir mājoklis, kas būs šķidrs ilgāk nekā daudzstāvu.
Metrium Group dati rāda, ka mazstāvu būvniecības īpatsvars uzņem apgriezienus. 2011. gadā tā īpatsvars bija 10%, tagad tas lēnām palielinās, un ir pieņēmums, ka līdz 2018. gadam tas aizņems 50%. No savas puses mēs redzam, ka pieaug pieprasījumi tieši mazstāvu apbūvei no reģioniem - Vladivostokas, Voroņežas, Urāliem utt.
Atgriežoties pie jautājuma "Kā panākt, lai projekts būtu veiksmīgs?" Es dodu ļoti vienkāršu padomu: jums nepieciešama kvalitatīva recepte, labas sastāvdaļas, virtuves aprīkojums un pats šefpavārs. Es vienmēr saku saviem kolēģiem, partneriem un klientiem, ka ir sega, un to parasti velk 4 cilvēki. Tā ir nosacīta administrācija (daži no mūsu ierobežojumiem), darbuzņēmējs (mēs runājam ne tikai par celtnieku, bet arī par būvniecības kompleksa iespējām), tie ir projektētāji un pats pasūtītājs. Ja viena no pusēm velk stingri (ļoti profesionāli), tad uz segas būs krokas, un produkts galu galā būs slikts. Tādēļ, ja esat kvalitātes attīstītājs, bet Krievijas līmenī, Normans Fosters, visticamāk, jums nepalīdzēs. Bet tajā pašā laikā reģionālais dizaina institūts sabojās projektu. Visiem jābūt vienādam līmenim, mentalitātei un, pats galvenais, pieejai un mērķiem. Ierobežojumi ietver budžetu un laika grafiku. Izmaksas par augstas klases arhitektiem, kuriem ir pieredze, izpratne par to, kādam jābūt izstrādājumam, ir 6-9% no kopējā budžeta, vidējā dizainera izmaksas ir 4-5%.
Lielākais izaicinājums kvalitatīva produkta izstrādē ir laiks. Lai izveidotu unikālu, kvalitatīvu un mērķiem atbilstošu produktu, vidēji nepieciešams: koncepcija - 4 mēneši, P pakāpe un "darbs" - 8 mēneši, būvniecība - 24 mēneši. Šie ir termini, kas ļauj mūsu birojam un kolēģiem izgatavot labu produktu. Bieži vien izstrādātāji lūdz paātrināt šo procesu, kas dažkārt noved pie budžeta palielināšanas. Un tas ir svarīgi apzināties. Budžeta un noteikumu ierobežošanas pieredze noved pie tā, ka daudzi no klientiem ir gatavi patērēt tādu produktu, kas nav pilnīgi unikāls.
Vienā laikā N. S. Hruščovs nolēma, ka katrai ģimenei no koplietošanas dzīvokļiem jāierodas atsevišķā dzīvoklī. Tādējādi parādījās rūpniecisko mājokļu celtniecības programma. Viņa ļāva šo jautājumu atrisināt. Labs vai slikts ir otrais jautājums. Bet iespēja izveidot masu produktu, kas tajā laikā atbilda komforta īpašībām, tika atrisināta.
Tagad, ja ekonomiskā situācija uzlabosies, Jaunajā Maskavā notiks būvniecības "eksplozija". Un, manuprāt, arhitektu vienkārši nav pietiekami, lai nodrošinātu attīstību ar unikāliem objektiem.
Ir 2 iespējamās situācijas izejas iespējas: vai nu izmaksas strauji pieaugs, vai arī parādīsies zemas kvalitātes projekti. Lai no tā izvairītos, tagad mēs veidojam sava veida "konstruktoru". Tās galvenie elementi ir plānošanas risinājumi, fasāžu risinājumi un pilsētplānošanas risinājumi. Mēs paši aprēķinājām, ka, ja katrā no šiem elementiem tiek veikti 5 veidi, tad mēs iegūsim 3 līdz piektajai jaudai, un tas ir 243 varianti. Jūs saprotat, ka tas jau ir diezgan unikāls risinājums.
Ko tas dara, jūs jautājat? Šāda projektēšanas sistēma ļauj optimizēt izmaksas līdz 50%, vissvarīgākais ir projektēšanas laiks līdz 60%. Ja saņemat gatavu paketi, tad vai nu ar autoru, vai vietējo dizaineru palīdzību jūs pielāgojat pamatus un sākat būvēt.
Mēs visi cenšamies izvairīties no riskiem, neviens nevēlas eksperimentēt. Ja kaut kur fasādes risinājumi jau ir pārbaudīti un ir atsauksmes, tostarp darbība, tas ļauj izvairīties no pircēju riskiem un sūdzībām. Neviens nevēlas izveidot atdzist projektu un pēc tam “samazināt” ekonomiku ar garantijām.
"Konstruktors" sākotnējā posmā ļauj veikt mērķauditorijas vēlmju izpēti un noteikt būvniecības izmaksas."
Jūlijs Borisovs detalizēti runāja par pabeigto UNK projektu -
Dzīvojamais komplekss "Holandes kvartāls" Ivanteevkā. Projekts tika izstrādāts stingru pilsētplānošanas ierobežojumu apstākļos. Arhitekti izmantoja līnijas ēkas, savukārt viņiem izdevās panākt gan "pagalmus bez automašīnām", gan diezgan ērtu vidi iedzīvotājiem. Ceturksnī izmantots formāts 4+ - četrstāvu mājas ar bēniņiem. Fasādēs sintētiskās minerālvates apmetums tiek apvienots ar klinkera ķieģeļu apdari.
Raisa Manaširova, SDI grupas komercdirektors, Akkord izstrādātājs. Smart-quarter”, formulēja mazstāvu projekta galvenās iezīmes, kas attīstītājam palīdzēs radīt tirgū pieprasītu produktu.
runas kopsavilkums:
“Viens no galvenajiem projekta panākumu nosacījumiem ir transporta pieejamība, dzīvokļu pircēji“mazstāvu ēkās”, kas tiek būvēti ārpus Maskavas apvedceļa, pirmkārt, pievērš uzmanību šim kritērijam. Pircēji sāka pievērst īpašu uzmanību dzīvojamo rajonu arhitektūras koncepcijai. Vizuālā uztvere ir vieta, kur sākas cilvēku iepazīšanās ar viņu nākotnes mājām.
Ja agrāk infrastruktūras palaišana, kā likums, tika plānota līdz ar otrā un trešā posma nodošanu ekspluatācijā, pašreizējie apstākļi nosaka atšķirīgu pieeju. Uzklausot klientu vēlmes, mēs pārskatījām teritoriju plānošanas plānu, lai nākamajiem pirmā posma iedzīvotājiem jau no ierašanās brīža nodrošinātu nepieciešamo infrastruktūru - bērnudārzs un tirdzniecības centrs jau tiks nodoti ekspluatācijā ar pirmajām četrām mājām un pēc tam skolu kompleksā durvis pēc kārtas durvis vērs poliklīnika, FOK ar peldbaseinu un citām ērtībām ērtībai svarīgām ērtībām.
Turklāt aptuveni 30% klientu, kuri jau ir iegādājušies dzīvokļus dzīvojamā kompleksā, ir izteikuši vēlmi investēt komercplatībās, attīstot savu biznesu pastaigas attālumā no dzīvesvietas.
Apsardzes sistēmas, teritorijas perimetra kontrole un viedās mājas sistēmas, kas līdz ar tehnoloģiju attīstību kļuvušas pieejamas masu segmentā, kā arī liftu klātbūtne mazstāvu kompleksos atbilst pircēju idejām par ērtu dzīves vidi, formu pārliecība par projektu un tā pozitīvo tēlu."
