Publicējam rakstu, kuru veidojuši projekta "VIVA-Lefortovo" autori, NLTR programmas studenti, kuri, tēmas pārņemti, pēc studijām apvienojās "Team 123" grupā un turpināja darbu. Projekta būtība ir priekšlikums integrētai Lefortovo rajona daļas attīstībai, kas mūsdienās ir pārslogota ar dīkstāves industriālajām zonām un kurai raksturīga zema pilsētvides kvalitāte. Šajā rakstā grupas dalībnieki apspriež iespēju izveidot gājēju bulvāri starp Hammer un Sickle, kuru Don-Stroy plāno pārvērst par dzīvojamo kompleksu Symbol, CROC biroju centru un Yauza krastmalu līdz 2025. – 2026. Šāds bulvāris ļautu staigāt no Entuziastov šosejas caur bijušo Hammer and Sickle līdz rekonstruētajai Kristall rūpnīcai, Stroganova Yauz īpašumam, un tālāk pa Muitas tiltu līdz upes otrajai pusei līdz Ņižņjaja Syromyatnicheskaya ielai un Artplay. Tikmēr Dons-Strojs 2015. gada aprīlī notikušajās publiskajās uzklausīšanās sanāksmēs iepazīstināja ar pielāgotu projektu, kas atšķiras no uzvarētāja, kur dzelzceļa līnijas vietā nav gājēju ass un iekšējais bulvāris beidzas Symbol dzīvojamā kompleksa iekšpusē, neatstājot Pilsēta.
Atgādinām, ka pirmo vietu Hammer and Sickle rekonstrukcijas koncepcijas žūrijas reitingā ieņēma MVRDV projekts, bet pēc tam ar izstrādātāja lēmumu par uzvarētāju tika pasludināts LDA dizaina projekts.
Zemāk ir pētījuma projekta autoru raksts. ***
Izglītības programmas "Jaunie teritoriālās attīstības līderi", NLTR ietvaros (programmu organizē MARSH un RANEPA), mēs pētījām pilsētas teritoriju, kas ir daļa no Lefortovo rajona. Absolventi, kuriem nav vienaldzīga reģiona liktenis, ir organizējušies Team 123 grupā, kas turpina darbu pie projekta VIVA-Lefortovo. Esam identificējuši vairākas vietas, kuru pārveidošana varētu dot ievērojamu ieguldījumu rajona infrastruktūras attīstībā un palielināt dzīves komfortu esošajiem un nākamajiem iedzīvotājiem, dažiem no šiem priekšlikumiem ir taustāmi ieguvumi pilsētai.
Izmantojot savu darbu kā piemēru, mēs vēlētos parādīt vairākus pilsētu jautājumus, pievērst uzmanību jautājumiem, kas bieži vien izceļas no redzesloka, izstrādājot projektus līdzīgās teritorijās:
- Kāpēc teritoriju savienojamība vietējā līmenī izstājas no dizainera redzes lauka?
- Kā bijušās industriālās zonas var organiski iekļauties esošajā pilsētas kontekstā?
- Kāpēc vispārējā pilsētvides kvalitāte ir zemā līmenī?
- kā pilsētas ekonomika, t.sk. vai ar nodokli apliekamās bāzes summa ir saistīta ar pilsētas kontekstu?
Savā rakstā mēs neiedziļināsimies problēmas teorētiskajos aspektos, bet mēģināsim ar konkrētu piemēru parādīt, kādi mehānismi un kāda attīstības dalībnieku loģika veido mūsu pilsētu ne vienmēr vislabākajā veidā.
Mēs apsvērsim pilsētas posmu starp Yauza upi, Entuziastov šoseju, Krasnokazarmennaya ielu. Tieši šo sadaļu mēs apzīmējam kā VIVA-Lefortovo teritoriju, šai sadaļai mēs piedāvājam galvenās transformācijas.
Šī vietne ir ievērojama ar to, ka tā ir pārslogota ar bijušajām rūpniecības zonām, kas vairs nedarbojas kā ražošana, vides un apkārtnes kvalitāte ir zemā līmenī, ir daudz tukšu pamestu vietu. Tajā pašā laikā teritorijai ir ievērojams resurss kvalitatīvi jaunai attīstībai: ievērojamu vēsturisku vietu klātbūtne labā stāvoklī, upes tuvums un liels zaļo zonu klāsts, tuvums centram un transporta mezgliem. Ievērības cienīga ir biznesa un izstrādātāju interese par vietnes attīstību: četri galvenie spēlētāji ir pauduši interesi par vietnes objektiem.
Jau tagad var novērot nākotnes izmaiņu atbalsis: rūpnīca Kristall tiek pārveidota par mākslas kopu, rūpnīcas Hammer and Sickle teritorija gatavojas mājokļu attīstībai, Morton uzņēmumu grupa ir sākusi dzīvokļu pārdošanu dzīvojamā kompleksā vietā bijušais Almaz-Antey augs.
Apskatīsim tuvāk dzīvojamā kvartāla Symbol projektu, ko Dons-Stroijs ierosināja īstenot bijušās Serp and Molot rūpnīcas teritorijā, kā dominējošu un ilgtermiņā būtiski ietekmējošu teritorijas attīstību. Diskusijas par šo projektu sākās 2012. gadā, un rezultātā pilsēta piedāvāja izstrādātājam rīkot starptautisku konkursu par arhitektūras un pilsētplānošanas koncepcijas izstrādi rūpnīcas teritorijas attīstībai. Konkursa mērķis ir “arhitektūras un pilsētplānošanas koncepciju atlase, lai izveidotu daudzfunkcionālu pilsētas vienību ar attīstītu infrastruktūru, kas integrēta pilsētas struktūrā un atbilstu vides ilgtspējīgas attīstības prasībām”.
Saskaņā ar konkursa rezultātiem tika prezentēti pieci projekti, kuru shēmas ir norādītas zemāk. Četri no šiem projektiem uztur gājēju maršrutu pa bijušajām dzelzceļa sliedēm. Tas ir acīmredzams risinājums, jo tas nodrošina sakarus starp mikrorajoniem, nodrošina tiešu piekļuvi Jauzas upei nākamajiem iedzīvotājiem, kā arī tiešu piekļuvi apkārtnes kultūras objektiem: Stroganova īpašumam, Kristāla mākslas kopai, Syromyatnichesky hidroelektrostaciju kompleksam ar blakus esošo parku, Artplay teritorija.
Katrā no projektiem dzelzceļa sliedes tiek saglabātas kā gājēju ass.
Par apstiprināšanai piedāvāto projektu tiek pieņemts lēmums par šī savienojuma noņemšanu ēkas teritorijā un sliežu vietā būvēt dzīvojamos kvartālus. Šāds risinājums izslēdz iespēju izmantot esošos priekšnoteikumus teritorijas attīstībai, un drīzāk darbojas, lai norobežotos no valdošā pilsētas konteksta.
Var pieņemt, ka šāds izstrādātāja lēmums ir saistīts ar faktu, ka apkārtējie
teritorija neatbilst vēlamajam nākotnes attīstības līmenim - biznesa klase. Jebkurš attīstītājs galvenokārt ir ieinteresēts gūt peļņu, un viņam vispār nav pienākuma cildināt plašo teritoriju, kas atrodas blakus viņa vietnei.
123. komandas priekšlikums ir saglabāt esošo trasi, izveidot vienotu gājēju savienojumu "Tiny Boulevard", kas notiks bijušā vietā.
dzelzceļa sliedes. Jaunais bulvāris apvienos vairākus rajona kvartālus vienlaikus un nodrošinās tiešu piekļuvi uzbērumam. ***
Tomēr pilsētai noderētu tieši tie projekti, kas organiski iekļaujas pilsētas kontekstā. Ja tiek īstenots projekts, kas izslēdz šādas saites, Maskava riskē iegūt vēl sadrumstalotākas ceturtdaļas, kas ievērojami vājina sinerģiskās saites. Šajā projektā gājējiem ir grūti piekļūt teritorijas pievilkšanas centriem (krastmala, Kristallu, Artplay utt.). Izvēlētā attīstības shēma stimulē automašīnu satiksmi, pastiprinot satiksmes spriedzi apkārtnē.
Atsevišķi mēs vēlētos apspriest šādu lēmumu ekonomisko komponentu pilsētai. Izmantojot šīs teritorijas piemēru, mēs nolēmām apsvērt rajona ekonomikas attīstības variantus, īstenojot divus scenārijus: saglabājot esošo situāciju un dzelzceļa sliežu vietā organizējot jaunu gājēju bulvāri.
Mēs analizējām ceļa posmu no ielas. Zolotorožskas vārpsta uz rūpnīcu Kristall. Šī vietne tagad ir pamesta, to galvenokārt izmanto maznodrošinātie iedzīvotāji, jo patruļām to diez vai var pamanīt. Tajā pašā laikā gājēji ir spiesti izmantot šo dzelzceļa līnijas posmu kā krustojumu starp Volochaevskaya un Zolotorozhsky Val ielām. Starp rajona galvenajām ielām ir ļoti maz savienojumu, un cilvēki pat šobrīd izmanto tik nepiemērotu ceļu. Posmi pa sliedēm izskatās pamesti un nepietiekami izmantoti. Izņēmums ir uzņēmuma CROC teritorija, kas atrodas blakus sliedēm, taču uzņēmums sevi maksimāli norobežoja no sliedēm ar augstu žogu ar dzeloņstieplēm.
Ja mēs analizējam nodokļa bāzi, kas iekasēta no blakus esošajām teritorijām, tā ir aptuveni 50-70 miljoni rubļu. gadā (aprēķina pamatā bija zemes nodoklis un īpašuma nodoklis). Lielākā šīs summas daļa nonāk uzņēmuma CROC biroju centrā. Pārējās blakus esošās teritorijas naudu pilsētai praktiski nenes, jo pēc apzīmējuma ir rūpniecības rajons, t.i. to kadastrālā vērtība ir 4,5 reizes mazāka nekā zemes vērtība ar mērķi, piemēram, tirdzniecībai.
Turklāt ēkas blakus esošajās teritorijās nav iekļautas to objektu sarakstā, par kuriem tiek aprēķināts īpašuma nodoklis. No šīs analīzes mēs secinām: ja pilsēta var prasmīgi stimulēt zemes nodošanu sociāli nozīmīgām funkcijām, īpaši teritorijās, kurās ir tendence uz šādām izmaiņām, tā
var ievērojami palielināt ienākumus no šīm zemēm.
Teritorijai gar dzelzceļa sliedēm ir liels potenciāls šādām darbībām
rekonstrukcija. Tajā pašā laikā potenciāls ievērojami palielināsies, ja
tiešs savienojums ar topošo dzīvojamo rajonu. Šajā gadījumā prognozētā nodokļu iekasēšana no blakus esošajām teritorijām var pieaugt līdz 160-200 miljoniem rubļu, kas ir 3-4 reizes lielāka nekā pašreizējā situācija.
Tādējādi papildus tiešajam ekonomiskajam efektam pilsēta atbrīvotos no vienas no neizskatīgākajām rajona vietām, pārveidojot to par pievilcības centru, gājēju bulvāri, savienojumu ar upi, zaļo uzbērumu, piekļuvi Kristāla un Artplay mākslas centri. Mēs iesakām jauno bulvāri nosaukt par "Tiny Boulevard", ar šo nosaukumu atgādinot, ka KROK birojs un maiznīca atrodas blakus dzelzceļa sliedēm.
Attīstītājs, ja šis priekšlikums tiktu īstenots, gūtu arī ievērojamas priekšrocības: jaunais bulvāris darbojas, lai izlīdzinātu vidi, padarot to pievilcīgāku un drošāku nākamajiem iedzīvotājiem. Labi uzturēts bulvāris, kas nodrošina piekļuvi upei un radošās darbības objektiem, ir nozīmīgāks apkārtnes labklājības demonstrējums nekā foto kolāžas reklāmas brošūrās. Turklāt mēs esam pārliecināti, ka šādi lēmumi ietekmē pašu dzīvokļu izmaksas būvējamajos dzīvojamos kompleksos.
Mūsu projekta ietvaros, lai popularizētu piedāvātos risinājumus, mēs aktīvi sazināmies ar to zemes gabalu varas iestādēm un zemes lietotājiem, kuros mēs ierosinām izmaiņas. Šādu risinājumu ieviešana nav iespējama, nenodibinot mijiedarbību starp norādītajiem dalībniekiem. Saskaņā ar mūsu pieņēmumu, daudz sāpju punktu pilsētā varēja atrisināt, īstenojot projektus, kas vērsti uz pilsētas resursiem un potenciālu, jau izveidoto pilsētas kontekstu un sinerģisko saišu veidošanos.
Izmantojot projekta VIVA-Lefortovo piemēru, mēs vēlētos ierosināt un ieviest jaunu pieeju pilsētu problēmu risināšanai, galveno uzmanību pievēršot dabiski veidotas teritorijas potenciāla maksimizēšanai, galveno uzmanību pievēršot teritoriju savienojamībai. ***
Veiksmīgi analogi pasaulē dzelzceļa sliežu pārveidošanai:
High Line parks, Ņujorka
Bijusī dzelzceļa līnija tika pārveidota par parku, kas kļuva par jaunu punktu
pilsētas pievilcība. Pateicoties šai transformācijai, izrādījās, ka tas atdzīvina depresīvo
pilsētas teritorija, no kuras izņemta rūpnieciskā ražošana. Pilsētas smogs
piesaistīt investorus, uzņēmumus, jaunus iedzīvotājus apkārtējām teritorijām.
Paredzamais papildu ieguldījumu pieplūdums šajā apgabalā tika lēsts 4 miljardu ASV dolāru apmērā, faktiskais nekustamā īpašuma nodokļa iekasēšanas pieaugums gadā pieauga par 100 miljoniem ASV dolāru, kas jau ir atguvis parka izveides izmaksas. Vairāk>
Good's Line, Sidneja
Projekts pamestas teritorijas un dzelzceļa sliežu pārveidošanai par gājēju ceļu. Ceļš ir kļuvis par pievilcības punktu pilsētniekiem, tūristiem, tuvējo universitāšu studentiem. Projekta īstenošana kļuva iespējama pēc sešu blakus esošās zemes īpašnieku, iestāžu un sabiedrisko organizāciju nodibināšanas. Objekts tika nodots ekspluatācijā mazāk nekā pirms gada, taču tas jau ir veicinājis uzņēmējdarbības attīstību blakus esošajās teritorijās, kā arī būtiski ietekmējis apkārtnes mājokļu pieprasījumu un izmaksas. 1. un 2. informācija.
123. komanda strādāja pie raksta:
Marina Reingold - projekta vadītāja.
Pieredze biznesa attīstības jomā, partneru tīklu attīstība, jaunu biznesa jomu uzsākšana.
Anna Kasatkina ir projektu analītiķe.
Pieredze nekustamo īpašumu konsultēšanā, biznesa vērtēšanā.
Uļjana Pjankova ir projekta socioloģe.
Pieredze socioloģisko pētījumu jomā, veicot vēlēšanu kampaņas.
Oļegs Raspopovs ir projekta arhitekts.
Pieredze arhitektūrā un dizainā. Parka "Patriot" koncepcijas izstrādes konkursa kurators, skolas "Arhitektūras nākotnes pamati" kurators
Vizualizācija:
Oļegs Raspopovs, Adils Azhijevs, izstrādātāju publikācijas.
