18. novembrī Bene salonā Strastnoy bulvārī 16 RICS profesionālās vērtēšanas grupa rīkoja apaļā galda sarunu par tēmu “FSO Nr. 7 un starptautiskā nekustamā īpašuma vērtēšanas prakse”. Galvenais profesionālās sabiedrības diskusijas organizēšanas iemesls bija apstiprinājums 2014. gada 25. septembrī ar Krievijas Federācijas Ekonomiskās attīstības ministrijas rīkojumu federālajam novērtēšanas standartam "Nekustamā īpašuma novērtējums" (FSO Nr. 7).
Diskusijā piedalījās: Jurijs Deryabin MRICS, Baker Tilly Rusaudit LLC, profesors, CIAO partnerības viceprezidents Nikolajs Volovičs, Nacionālās novērtēšanas aktivitāšu padomes locekle, Gaļina Bulycheva MRICS, Ph. D., priekšsēdētāja CIAO partnerības ekspertu padome, Olga Kočetova МRICS, Krievijas un NVS vērtēšanas departamenta direktore, bruņinieks Franks.
Runātāji runāja par sarežģīto procesu, kā sagatavot un vienoties par federālo standartu, kā FSO Nr. 7 papildina pašreizējos vērtēšanas standartus Krievijā un kā tas ir saistīts ar starptautiskajiem nekustamā īpašuma vērtēšanas standartiem. Runātāji pieskārās arī jautājumiem, kurus izstrādātāji nevarēja atrisināt, un dalījās pieredzē par profesionālo standartu piemērošanu RICS novērtēšanai Krievijas realitātes apstākļos.
Standartu izstrāde sākās tālajā 2003. gadā, pēc tam tā tika apturēta, un 2013. gada beigās - 2014. gada sākumā darbs tika atsākts jau Ekonomikas attīstības ministrijas pakļautībā esošās ekspertu konsultatīvās padomes ietvaros izveidoto darba grupu ietvaros. Sākotnēji darbu pie standarta sarežģīja vienas koncepcijas trūkums. Lielākā daļa speciālistu saprot pamatstandartu (FSO 1-2-3) trūkumus, kā arī kadastrālās vērtības noteikšanas standartu (FSO 4), kuri tajā laikā netika pārskatīti, un viņi vēlējās labot un papildināt to atsevišķos noteikumus vienā dokumentā.
Starp strīdīgajiem jautājumiem saistībā ar apspriesto FSO 7 eksperti atzīmēja noteikumu, kas faktiski nosaka obligāto NEI (visefektīvākās izmantošanas) analīzi nekustamā īpašuma vērtēšanā. Kadastrālās vērtības noteikšanas novērtēšanas procesā, tostarp apstrīdot kadastrālās vērtēšanas rezultātus, NEI analīze var netikt veikta, un jāapsver apbūvēta zemes gabala vai kapitālās celtniecības objektu izmantošanas veids, pamatojoties uz faktiskā izmantošana. Šajā gadījumā apbūvētais zemesgabals tiek vērtēts kā neapbūvēts, paredzēts lietošanai atbilstoši tā faktiskās izmantošanas veidam.
Otrs punkts, uz kuru speciālisti vērsa uzmanību, ir FSO-7 30. punkts, kas runā par nepieciešamību celt vērtības galīgo vērtību, norādot spriedumu par intervāla robežām, kurā, pēc vērtētāja domām,, šī vērtība var būt. Tomēr tas jādara, ja novērtējuma uzdevumā nav norādīts, ka vērtētājs kā vienotu vērtību norāda tikai izmaksu vērtību, nenorādot intervālu.
Šajā punktā standarta izstrādātāju noteiktā nozīme ir gan klienta informēšana par iespējamo tirgus diapazona lielumu, kļūdām, kas saistītas ar gala rezultātu, gan aizstāvēt vērtētāju intereses. Starptautiskie standarti, jo īpaši RICS vērtēšanas standarti (Sarkanā grāmata), nosaka, ka ievērojamu vērtēšanas nenoteiktību gadījumā vērtētājam tās jāapraksta, jāidentificē un jānosaka to ietekme uz rezultātiem.
Apaļā galda dalībnieki secināja, ka FSO-7 izklāstītā ideja ir laba, taču tās praktiskai īstenošanai nepieciešams vai nu precizēt pašu standartu, vai arī izstrādāt atbilstošus metodiskos ieteikumus, kas atklāj šos noteikumus. Kopumā FSO pieņemšana nekustamā īpašuma novērtēšanai, protams, ir liels solis uz priekšu attiecībā uz vērtēšanas darbības normatīvo regulējumu Krievijā, tās standartizāciju, taču mēs redzam, ka vairāki jautājumi, pat visvienkāršākajā līmenī, palika ārpus standarta darbības jomas, un attiecīgi ir vairāk nekā darbs. Neapšaubāmi, RICS dalībnieki ir iesaistīti šajā darbā un centīsies vietējā praksē iekļaut visatbilstošāko starptautisko pieredzi attiecībā uz novērtējumu regulējošo struktūru darbību.
Bene uzņēmuma lapa vietnē archi.ru >>